Как неравенство регионов влияет на застройку Московской агломерации

Миграции, как внутри страны, так и внешние, — один из сильнейших факторов трансформации мегаполисов во всем мире. Москва здесь не исключение. Исследователи из НИУ ВШЭ, Института географии РАН и КБ Стрелка выяснили, жители каких городов покупают квартиры в новостройках столицы и каким образом экономическое неравенство разных регионов России меняет облик города.
Россия
Поделиться
|

Мегаполисы — это опорный каркас современной экономики, ворота на международные рынки для национальных экономик. Люди переезжают в мегаполисы ради качественного образования, хорошей работы, высокого качества жизни и личных перспектив. Но в первую очередь они нуждаются в жилье.

Москва и Подмосковье — яркий пример трансформации города и его окрестностей под воздействием масштабного жилищного строительства в условиях мощного притока мигрантов. Эту трансформацию видно невооруженным глазом, но изучены эти процессы на удивление плохо — как в случае Москвы, так и других городов. Существуют различные теоретические модели пространственного равновесия, описывающие взаимосвязи между миграциями, экономическими стимулами и нематериальными факторами привлекательности различных территорий, но работ, которые анализировали бы эмпирические данные в контексте таких моделей на российском материале, практически нет.

От режима регулирования земельного рынка зависит, какое и где строится жилье в агломерации, а значит — сколько оно будет стоить. В то же время, приток мигрантов тоже сильно влияет на рынок — дополнительный спрос ведет к росту цен и стимулирует строительство. Выходцы из богатых регионов и мигранты с территорий с низким уровнем доходов покупают жилье разных ценовых категорий и в разных зонах агломерации. Поэтому цены, в сочетании с межрегиональным неравенством, определяют миграционную привлекательность города: проблематично переехать в город, в котором доступного для тебя жилья нет.

Шесть поясов новостроек

В основе работы ученых — данные о временных трудовых миграциях и переездах на постоянное место жительство в Московский регион, информация о жилищном строительстве в Москве и Подмосковье, а также деперсонализированная база покупателей на первичном рынке жилья.

В ходе анализа данных жилищного строительства исследователи выявили 877 проектов многоэтажных жилых построек с суммарной площадью жилья 37,5 млн кв. м., которые в 2015 году находились на стадии строительства и продажи. По расположению их можно отнести к одному из 6 концентрических поясов: три в ядре, и три в пригородной зоне агломерации.


В ядре агломерации — деловой район в пределах Садового кольца, селитебно-деловой пояс на месте бывших промзон вдоль Третьего транспортного кольца и жилой пояс в пределах МКАД. К пригородной зоне относятся пояс ближних субцентров — до 10 км за МКАД); пригородный пояс в пределах Московского малого кольца (ММК) и периферийный пояс за ним.

Проанализировав эти данные, ученые смогли оценить долю иногородних покупателей на рынке московского жилья и сравнить их с миграционной активностью.

Выяснилось, что среди покупателей недвижимости в Подмосковье наибольшей активностью по сравнению со своей численностью отличаются жители городов с численностью от 100 до 250 тысяч человек: например, Коврова, Новомосковска, Мурома, Новочебоксарска. В самой Москве же квартиры покупают в первую очередь жители более крупных городов — например, нефтегазовых центров, типа Сургута и Нижневартовска, или соседних областных центров: Владимира, Смоленска и Тулы. У них есть и стимулы, и возможности для переезда. Жителям малых городов и сельской местности очень трудно накопить средства на покупку жилья даже в Подмосковье, а жителям городов-миллионников Москва не так интересна, им неплохо живется и дома.


Покупатели жилья из небогатых регионов нацелены на тридцатикилометровую зону между МКАД и ММК, где в 2015-2017 гг. строилось до 70% нового жилья в агломерации (в десятикилометровой зоне — половина), а время поездки на работу, в центр Москвы, остается в пределах 70-80 минут.

В ближнем Подмосковье, где сконцентрирован огромный пул недорогого жилья, доля инорегиональных покупателей возрастает, достигая в среднем по Московской области 24%. А в среди покупателей недорогого жилья за 25-ым километром эта доля — 35-45%. 

Ближняя пригородная зона столицы является основной «территорией входа» для мигрантов, а жилищное строительство в Подмосковье — важнейший механизм ограничения цен на жилье в регионе и поддержания экономических стимулов для крупномасштабной миграции в столичный регион.


Площадь новостроек в каждом из поясов Московской агломерации (млн м2, черная сплошная, в т.ч. проекты на незастроенных территориях - зеленый пунктир, проекты строительства крупных микрорайонов - синий пунктир), интенсивность строительства (тыс. м2 на км2, серая сплошная), средняя цена минимального лота в проектах (млн. руб, правая шкала, красная сплошная), средний размер проекта жилищного строительства (тыс. км2, правая шкала, голубая сплошная)
предоставлено Николаем Куричевым
Как управлять муравейником
«Работ про то, как развивается город или агломерация, про взаимосвязь миграции и экономических стимулов довольно много. Однако статей, исследующих размещение внутри города выходцев из разных регионов практически нет», — говорит в беседе с IQ.HSE декан Факультета географии и геоинформационных технологий НИУ ВШЭ, старший научный сотрудник Института географии РАН и один из авторов работы, Николай Куричев.
[spoiler]


По словам ученого, исследования, проводившиеся в США, показывают зависимость траектории развития городских агломераций (динамики занятости, номинальных зарплат, цен на жилье, объема предложения, миграционного притока и населения) от уровня жесткости регулирования строительства. Есть также работы из Китая, в которых показано влияние ценовой доступности жилья на миграцию между сельской местностью и городами. А исследования, проведенные в Литве, показали, что ограничения на жилищное строительство сдерживают долгосрочный рост численности населения агломерации, оказывая повышающее влияние на цены на недвижимость. Но, отмечает Николай Куричев, в существующих исследованиях пространственная структура города и его взаимодействие с миграциями внутри страны рассматриваются изолированно.

Результаты новой работы, говорит географ, важны для стратегии пространственного развития не только Московского региона, но и всей России. Регулирование строительства в ничтожной по сравнению с площадью всей страны тридцатикилометровой зоне за МКАД — ключ к управлению миграцией в Москву и Подмосковье, а значит и к национальной системе расселения в целом. Сейчас Московская агломерация развивается экстенсивно, что ухудшает качество жизни горожан и разрушает экологический каркас региона. 

Текущая градостроительная политика и положение дел на земельном рынке в Московской области фактически стимулирует этот процесс. Вкладываясь в строительство дорог и метро, финансируя жилищное строительство (в том числе и. в рамках реновации), Москва способствует дальнейшему притоку мигрантов и оттоку квалифицированных кадров из других городов России, снижению их человеческого капитала. Получается замкнутый круг: столица, «переманив» людей из регионов, становится для следующих волн мигрантов еще привлекательней.
IQ

Автор текста: Дарья Кузнецова
Источник: IQ


Комментарии

Пока нет комментриев, будьте первым кто выскажется

Добавление комментария

Ваше имя
Почта
Комментарий
Два варианта Концепции пространственного развития Уфы будут подготовлены по заказу Института генплана Москвы. Институт генплана Москвы объявил тендер

Второй по величине автопроизводитель в США Ford Motor Co. отзывает около 155 тыс. пикапов и внедорожников для ремонта переключателя стабилизатора

Арбитражный суд Москвы удовлетворил иск ОАО "РЖД" о взыскании с Минфина РФ 274,8 млн руб за перевозку льготных категорий граждан. РЖД просит

Присоединение России к ВТО удвоит темпы притока инвестиций в российскую экономику и позволит дополнительно увеличить темп роста ВВП на два процентных

Deere & Company опубликовала официальные данные об итогах четвертого квартала прошедшего финансового года и о результатах за 2009 год.











РУбрики
БИБИЛИОТЕКА
все шаблоны для dle на сайте newtemplates.ru скачать